Підготовано пропозиції стосовно діяльності ОСББ і державного контролю в галузі ЖКГ

Експерти Центру досліджень місцевого самоврядування та Спілки власників житла Києва підготували Меморандум загальноукраїнської конференції "Громадські законодавчі ініціативи в реформуванні системи управління житлом”

Експерти Центру досліджень місцевого самоврядування та Спілки власників житла Києва підготували Меморандум загальноукраїнської конференції “Громадські законодавчі ініціативи в реформуванні системи управління житлом”. Вона відбулася 18 березня в Києві за підтримки програми “Посилення впливу громадянського суспільства” Міжнародного фонду “Відродження”.

Матеріал містить пропозиції щодо створення та функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) і встановлення ефективної системи управління житлом, а також положення щодо державного нагляду й контролю у сфері ЖКГ. У Меморандумі враховано пропозиції активних членів громадських організацій та ОСББ.

Заключний меморандум конференції “Громадські законодавчі ініціативи в реформуванні системи управління житлом”

Пропозиції стосовно створення та функціонування ОСББ

Учасники конференції відзначають, що останнім часом збільшилась увага органів влади, громадських організацій, засобів масової інформації до питань управління житлом, діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків і ЖБК. Ця тематика займає значне місце у нових законодавчих і підзаконних актах, виступах керівників держави, рішеннях органів місцевого самоврядування. Але, на жаль, ці зусилля поки що не привели до бажаної мети. Незважаючи на те, що необхідна нормативна база для їх діяльності з’явилася ще у 1995 році, кількість ОСББ по країні ледь сягає 10%. На кінець терміну останньої Програми реформування і розвитку ЖКГ – 2014 рік, профільне Міністерство запланувало збільшення цього показника до 70%. Але відповідне завдання на минулий рік було виконано лише на 25%.

Причин чимало, але головні такі: недосконалість базового Закону «Про ОСББ», прихований, але сильний спротив місцевих влад, невиконання передбачених законодавством податкових пільг, нав’язування невластивих їм функцій виконавця комунальних послуг, дискримінаційні стосунки з постачальниками цих послуг, недофінансування з бюджетів усіх рівнів, тяганина при виділенні у їх власність земельних ділянок та проведенні першого капітального ремонту за участю колишнього власника будинку, приватизація сторонніми особами належних об’єднанням допоміжних приміщень, повна відсутність системи підготовки кадрів голів, бухгалтерів, управителів ОСББ тощо.

Обговоривши питання управління житловою нерухомістю, нинішні умови роботи ОСББ і ЖБК, учасники конференції ще раз наголошують, що тільки їх успішна діяльність зможе зрушити з мертвої точки реформу вітчизняного ЖКГ. Для досягнення цієї цілі слід зосередити увагу усіх гілок влади на місцевому і національному рівнях, громадських організацій, наукових установ, ЗМІ на таких напрямках:
·    Збільшення фінансування об’єднань співвласників, а також ЖБК з бюджетів усіх рівнів, маючи на меті вийти на показники, які передбачені Загальнодержавною програмою реформування і розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки. При отриманні цих коштів забезпечення участь керівників ОСББ у тендерах з визначення відповідних підрядників;
·    Забезпечення об’єднанням і ЖБК виконання тільки тих функцій, які передбачені чинним законодавством, виключивши намагання покласти на них обов’язки виконавців послуг по опаленню, водо-, газо-, електропостачанню та повсюдне запровадження практики укладання прямих договорів власників квартир з надавачами комунальних послуг;
·    Правильне розмежування між внутрішньобудинковими мережами, за які відповідають ОСББ, і мережами, що знаходяться на балансі постачальників комунальних послуг у відповідності з п.13 постанови Кабінету Міністрів України № 529;
·    Забезпечення не на словах, а на ділі економічної обґрунтованості тарифів на житлово-комунальні послуги завдяки прозорому механізму їх обрахування та практики їх громадського аудиту;
·    Максимальне спрощення процедури надання прибудинкових територій у власність або безстрокове користування, поклавши на органи місцевого самоврядування оплату виготовлення землевпорядної документації;
·    Впорядкування практики оподаткування ОСББ і ЖБК, остаточне визнання того, що вони мають статус неприбуткових організацій та не є платниками ПДВ у разі виконання своїх статутних цілей з утримання будинку;
·    Унеможливлення відмови об’єднанням співвласників у питаннях передачі їх будинків в їх управління (на баланс);
·    Запровадження принципу автоматичного членства власників житлової нерухомості у ОСББ у разі його створення;
·    Надання права власнику квартири отримати державне свідоцтво на право співвласності на загальне майно будинку;
·    Недопущення фактів відчуження допоміжних приміщень будинку на користь третіх осіб під виглядом нежитлових;
·    Максимальне сприяння діяльності організацій громадянського суспільства, які працюють у житловій сфері;
·    У ході створення ОСББ забезпечення наданні ініціативній групі відомостей щодо власників квартир, технічної документації будинку;
·    Більш поглиблене висвітлення у засобах масової інформації питань діяльності ОСББ;
·    Значне підсилення роботи місцевих держадміністрації по сприянню ОСББ і ЖБК, зокрема: розробка і затвердження місцевих програм розвитку об’єднань і кооперативів, створення у своєму складі окремого профільного підрозділу, організація навчання кадрів ОСББ і ЖБК. На національному рівні запровадження адміністративної відповідальності за гальмування руху ОСББ і ЖБК.

Позиція стосовно управління житловою нерухомістю та державного нагляду і контролю у сфері ЖКГ

При реформуванні законодавства у сфері ЖКГ необхідно зважати на позицію громадянського суспільства та незалежного експертного середовища.
Для розвитку економіки та забезпечення благополуччя громадян і економічної незалежності держави слід поставити в основу реформ постулат вільного ринку, вільної конкуренції, свободи договору та свободи вибору, розвитку малого та середнього бізнесу.
Для цього треба привести проекти нового законодавства (Житлового кодексу, Закону про зміни до Закону “Про житлово-комунальні послуги”) у відповідність до Конституції, Цивільного та Господарського кодексів, ряду профільних та інших законів.
Необхідно внести на розгляд Верховної Ради України та затвердити на сесії наступні поправки та пропозиції до загалу нормативно-правових актів, що регулюють сферу публічно-правових і приватноправових відносин в ЖКГ.
1.    Право власності на житло – таке саме право власності як і на інше нерухоме майно. Воно не може нічим поступатись чи обмежуватись з огляду на способи управління таким майном і не бути особливим правом, окремим від цивільного.
2.    Тези стосовно управління житлом та іншим нерухомим майном
На нашу думку доцільно встановити три способи управління –
1) безпосереднє управління власниками приміщень в будинку (без створення ОСББ) – згідно ЦКУ(згода всіх 100% співвласників) – можливе у будинках де 8 і менше квартир/нежилих приміщень
2) управління ОСББ чи житловим кооперативом (безпосереднє управління зі створенням юридичної особи – ОСББ чи кооперативу)
3) здійснення управління на основі договору з управителем.
Вважаємо за доцільне закріпити управління житловою нерухомістю за трьома видами діяльності з різним ступенем контролю та відповідальності
·    Безпосереднє управління через ОСББ – здійснюване лише в своєму власному будинку (для асоціації ОСББ – лише в будинках ОСББ-членів асоціації), відповідно для такої діяльності непотрібно встановлювати додаткових вимог чи ліцензування, окрім дотримання законодавства про ОСББ і укладення договорів з постачальниками. Дана діяльність не є комерційною і не оподатковується.
·   Управління на основі договору з управителем-ФОП. Цей управитель повинен відповідати наступним вимогам:
·    Пройти відповідне навчання – мати сертифікат і/чи диплом;
·    Мати практику (стаж діяльності) у відповідній сфері (для початківців – посада помічника управителя);
·    Відсутність судимостей, особливо за фінансові, господарські, економічні злочини;
·    Реєстрація у відповідному реєстрі управителів (і програми), внесення особистої інформації до бази даних;
·    Відповідність контролю за рівнем кваліфікації (переатестація кожних 3-5 років);
·    Особиста відповідальність управителя (матеріальна, адміністративна, кримінальна) за свої дії (навіть коли він – найманий працівник управляючої компанії). За неналежне виконання своїх обов’язків – позбавлення сертифікату на певний строк, догана, розірвання контракту тощо;
·    Обов’язкове страхування цивільної відповідальності управителя;
·    Обмеження на кількість обслуговуваних (500-800 квартир/приміщень чи 10 будинків);
Даний вид діяльності є комерційним і оподатковується за спрощеною системою
·    Управління на основі договору з юридичною особою (управительською компанією). Даний вид діяльності підпадає під наступні вимоги:
·    кадрове забезпечення кваліфікованим персоналом (управителі компанії відповідають вимогам стосовно управителів ФОП);
·    фінансова спроможність, наявність інвестиційного потенціалу;
·    наявність нормативно-правових актів та нормативно-технічної документації, необхідних для послуг з управління житлом;
·    технологічні вимоги до матеріально-технічної бази;
·    наявність державної ліцензії для обслуговування великих обсягів житлового фонду (понад 1-3 тисяч квартир/приміщень);
Створення умов для розвитку ринку управителів і управляючих компаній в Україні. Надання сприятливих умов оподаткування для їх функціонування у перші роки і гарантій сприяння їх діяльності в подальшому.
3.    Тези стосовно Державного нагляду і контролю за використанням та утриманням житлового фонду і об’єктів комунального господарства.
Повноваження та обов’язки ДЖКІ, а також засади державного нагляду в ЖКГ повинні відповідати наступним пунктам:
·    дотримання свободи договору – ДЖКІ не має жодного права втручатися в договірну практику у сфері ЖКГ, перевіряти умови чи зміст договорів. Єдиний виняток – підтвердження наявності договору як підстави для правовідносин.
·    громадський контроль за діями ДЖКІ повинен бути здійснений у дієвій та ефективній формі
·    для розгляду спірних питань необхідно створити арбітраж зі складу управителів, представників ОСББ/кооперативів і ДЖКІ
·    необхідно прийняти окрему норму про доступ до приватного житла, котра встановлювала би для ДЖКІ доступ до житла тільки за рішенням суду (виняток аварійні ситуації)
·    штрафи, санкції, арешт майна, виселення чи будь-які примусові дії — тільки за рішенням суду (ДЖКІ повинна подати заяву до суду і там довести свою правоту)
·    схема впливу: «ДЖКІ – ОСББ – власник», тобто за наявності ОСББ ДЖКІ не може прямо впливати на власника.
·    повноваження ДЖКІ – вичерпно виписані в законі, і за їх перевищення – адміністративна відповідальність
·    громадянин не повинен нічого нікому доводити, а тільки прямо не порушувати закон

Контакти:
ВГО “Спілка власників житла України”, Михайло Березовчук, (044) 255 46 34, berezovchuk2004@ukr.net
Центр досліджень місцевого самоврядування (Львів), Володимир Бригілевич, (032) 235 68 48, imgo.icc@gmail.com

***

Мета програми “Посилення впливу громадянського суспільства” – сприяти розвитку системи захисту прав громадян як споживачів державних і комунальних послуг, посилювати спроможність громадських організацій щодо вироблення політики та впливу на прийняття політичних рішень із суспільно важливих питань.

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: